Impôts et charges pour les propriétaires bailleurs à Barcelone
Louer un bien immobilier à Barcelone peut sembler une bonne idée de revenus complémentaires. Cependant, derrière ce business lucratif se cachent de nombreuses subtilités fiscales qu'il est primordial de bien connaître. Entre les différents impôts à payer, les charges déductibles et les modalités pratiques à respecter, tout propriétaire bailleur français doit se montrer vigilant pour éviter les mauvaises surprises.
Plusieurs taxes spécifiques sont à prévoir lorsqu'on met en location un appartement dans la capitale catalane. Au-delà des classiques impôts sur le revenu et fonciers, d'autres frais s'ajoutent, liés aux mutations du bien ou à sa valeur ajoutée. Heureusement, certaines dépenses viennent alléger l'ardoise fiscale, à condition de bien les identifier et les déclarer. Enfin, il est essentiel de bien saisir les règles encadrant la signature et le renouvellement des contrats de bail, sous peine de litiges ultérieurs.
S'armer de patience et multiplier les recherches permettront au propriétaire avisé de louer sereinement son bien immobilier à Barcelone. Car derrière les strass et les paillettes se cache un parcours semé d'embûches qu'il convient de bien appréhender.
Impôts à payer par les propriétaires bailleurs non-résidents
Impôt sur le revenu des non-résidents
Suivant le contrat de bail en cours, la fiscalité française peut s'appliquer aux revenus locatifs perçus par les propriétaires bailleurs non-résidents. Dans ce cas, ils sont soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents au taux de 20% sur les montants brut encaissés. Des conventions fiscales permettent parfois d'éviter la double imposition.
Droits de mutation
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, les droits de mutation à titre onéreux s'appliquent. Le taux est de 10% calculé sur le prix d'achat dans la plupart des cas. Certains abattements existent néanmoins pour l'habitation principale. Des exonérations sont aussi prévues dans des situations particulières.
Taxe sur la valeur ajoutée
La taxe sur la valeur ajoutée de 21% est due par les propriétaires assujettis à la TVA. Elle est calculée sur les loyers hors charges. Des modalités spécifiques de déduction de la TVA payée sur les dépenses liées au bien loué sont à connaître. Une option pour le régime réel peut être intéressante dans certains cas.
Charges déductibles des revenus fonciers
Dépenses d'entretien et de réparation
Les charges de propriété réglées par les propriétaires bailleurs peuvent être déduites des revenus fonciers perçus et réduire ainsi l'imposition de ces derniers. Parmi ces charges, les dépenses d'entretien et de réparation du logement loué sont déductibles sans limitation. Il peut s'agir par exemple des frais de peinture, de plomberie, d'électricité ou encore de changement de certains équipements vétustes comme des volets.
Assurance habitation
Les primes d'assurance payées par le propriétaire bailleur pour garantir le logement loué sont également déductibles. Cette assurance permet de couvrir les risques locatifs tels que les impayés de loyer, les dégradations immobilières et le recours des voisins. Le montant déduit doit correspondre uniquement à la partie de la prime se rapportant au logement donné en location.
Charges de copropriété
Concernant les logements en copropriété, le propriétaire bailleur peut déduire les charges payées au syndic correspondant à sa quote-part. Il s'agit notamment des charges relatives à l'entretien courant, à l'administration de l'immeuble, au gardiennage ou encore à la rémunération des employés de l'immeuble. Selon le régime fiscal applicable, le montant déductible va de 30% à 100% des charges réelles payées.
Impôts fonciers
Impôt sur les biens immobiliers
L'impôt sur les biens immobiliers appelé IBI est déterminé par la municipalité de Barcelone. Chaque année, le propriétaire doit s'acquitter de cet impôt dont le montant est calculé en fonction de la valeur cadastrale du bien immobilier. Les taux d'IBI sont fixés par la ville et s'élèvent en moyenne à 0,76% pour les logements.
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Contrairement à l'IBI, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas calculée selon la valeur du bien mais selon la surface du logement. A Barcelone, elle s'élève à environ 111 euros par an pour un appartement de 80m2. Cette taxe permet de financer le service de collecte et de traitement des déchets. Elle est à la charge du propriétaire bailleur qui doit l'intégrer dans les charges récupérables auprès du locataire.
Modalités pratiques
Déclaration des revenus et impôts
Bien que le calcul des impôts soit complexe, les propriétaires bailleurs doivent déclarer les revenus locatifs et payer les impôts correspondants. Les charges déductibles comme les travaux et les frais de gestion peuvent réduire l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le régime réel simplifié est intéressant pour les petits revenus tandis que le régime réel est plus adapté aux gros patrimoines immobiliers. La déclaration se fait chaque année avant le 1er juin pour les impôts de l'année précédente.
Durée des baux et renouvellement
La durée légale du bail est de 3 ans pour un logement vide et d'1 an pour un logement meublé. Le locataire a le droit au renouvellement du bail sauf refus légitime et motivé du propriétaire. Le loyer peut être révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers et des plafonds s'appliquent aux hausses de loyer lors du renouvellement. Il est possible de signer des baux plus longs par exemple de 6 ans qui offrent une garantie accrue aux deux parties.