Louer son appartement meublé ou vide : avantages et inconvénients
Je loue, tu loues, il/elle loue... Le marché immobilier offre de nos jours de nombreuses options aux propriétaires bailleurs désireux de mettre leur bien en location. Faut-il opter pour la formule meublée ou pour la location vide ? Chacune comporte des atouts et des inconvénients qu'il convient d'examiner attentivement.
En effet, entre des loyers potentiellement plus élevés et une fiscalité avantageuse d'un côté, et la stabilité des revenus et la liberté d'aménagement de l'autre, le choix n'est pas simple. Il faut également prendre en compte les obligations respectives du bailleur et du locataire dans les deux cas. Au final, tout dépendra des objectifs et des contraintes de chacun. L'essentiel étant de trouver la solution permettant un équilibre optimal entre les différents paramètres.
En somme, louer meublé ou vide relève avant tout d'un arbitrage personnel entre risque et confort, auquel seule une analyse précise des tenants et aboutissants de chaque option peut apporter une réponse. Le bon bailleur se doit d'étudier avec soin toutes les possibilités.
Les avantages de la location meublée
Des loyers potentiellement plus élevés
Généralement, les loyers d'un appartement meublé sont plus onéreux car le logement est entièrement équipé. Ainsi, on observe fréquemment que le loyer d'un meublé est supérieur de 10 à 30% à celui d'un appartement non meublé. Cette majoration se justifie par les équipements et mobiliers mis à disposition par le bailleur. Elle offre donc la possibilité de demander un loyer plus conséquent.
Une fiscalité plus avantageuse
Contrairement à la location vide, la location meublée permet de bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel et ainsi de profiter d'un régime fiscal plus favorable. Les revenus générés par les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers. De plus, certains avantages existent en termes de TVA.
Pas d'achat de meubles pour le locataire
Le locataire d'un appartement meublé bénéficie de l'équipement complet du logement sans avoir à acquérir de mobilier. Cela représente un gain de temps et d'argent appréciable, notamment pour les jeunes actifs ou les étudiants. Le bailleur prend en charge l'achat et l'entretien des meubles et équipements, ce qui facilite l'emménagement.
Les inconvénients de la location meublée
Des loyers moins stables
Les loyers des locations meublées sont souvent plus fluctuants que ceux des locations vides. En effet, le marché du meublé étant plus restreint, la demande varie davantage au fil des saisons et des années. Un propriétaire doit donc s'attendre à des périodes creuses avec des loyers moindres et accepter une rentabilité moins garantie.
Des obligations moins strictes
Contrairement à la location vide, la location meublée implique moins d'obligations pour le bailleur. Notamment, les délais de préavis sont plus courts, seulement 1 mois pour le locataire contre 3 mois pour le propriétaire. De plus, ce dernier n'a pas à fournir le logement avec le même niveau d'équipement, le locataire acceptant de prendre le bien avec le mobilier existant. Ces règles allégées peuvent cependant devenir un inconvénient si le propriétaire souhaite récupérer rapidement son bien.
Un mobilier potentiellement usé
Le mobilier d'un bien en location meublée s'use généralement plus vite qu'en résidence principale, avec un renouvellement des occupants tous les 1 à 2 ans en moyenne. Tables, chaises, literie, électroménager sont davantage sollicités et peuvent se dégrader prématurément. Le bailleur doit donc prévoir un budget régulier pour l'entretien et le remplacement du mobilier, sans compter les risques de dégradations accidentelles ou volontaires. Sur 5 ans, le coût du mobilier est estimé à 3000€ pour un 2 pièces de 50m2.
Les avantages de la location vide
Une rentabilité plus stable
La location vide offre l'avantage d'une rentabilité plus stable dans le temps. En effet, le loyer est fixé uniquement en fonction du marché immobilier local et n'intègre pas la valeur du mobilier. Le propriétaire n'a donc pas à s'inquiéter de la dépréciation du mobilier avec le temps. De plus, les charges sont généralement moins élevées sans l'entretien d'équipements ménagers supplémentaires. La rentabilité du bien immobilier est ainsi plus prévisible.
Pas d'entretien du mobilier
Contrairement à la location meublée, le propriétaire d'un appartement loué vide n'a pas la charge de l'entretien et du remplacement du mobilier. Cette tâche revient entièrement au locataire, ce qui représente un gain de temps et d'argent non négligeable pour le bailleur. De plus, cela évite les conflits potentiels liés à la vétusté ou aux dégradations du mobilier, le locataire en étant seul responsable.
Liberté d'aménagement pour le locataire
Louer un appartement vide offre une plus grande liberté au locataire pour l'aménager selon ses goûts. Sans mobilier imposé, il peut organiser l'espace comme il le souhaite et choisir les meubles et la décoration qui lui conviennent. Cette flexibilité est appréciable pour certains locataires qui accordent de l'importance à pouvoir personnaliser leur intérieur. La location vide leur garantit ainsi un logement en adéquation avec leurs besoins spécifiques.
Les inconvénients de la location vide
Une fiscalité moins avantageuse
La location vide est soumise au régime réel, plus complexe et moins avantageux que le régime micro-foncier applicable aux meublés. Les charges déductibles sont limitées à 30% des revenus fonciers contre 50% pour les meublés. De plus, la taxe d'habitation est due par le propriétaire, et non le locataire.
Obligation d'achat de meubles pour le locataire
Le locataire d'un appartement loué vide doit prévoir un budget pour l'achat des meubles et équipements nécessaires, tels que l'électroménager. Cela représente un coût supplémentaire important, notamment pour les étudiants ou jeunes actifs. Le propriétaire n'a quant à lui aucune dépense liée au mobilier.
Loyers potentiellement moins élevés
Les loyers des locations vides sont généralement inférieurs à ceux des locations meublées, notamment dans les grandes villes où la demande de meublés est forte. Le propriétaire ne peut pas facturer la fourniture du mobilier et des équipements dans le loyer. Le locataire bénéficie donc d'un loyer plus accessible, mais doit prévoir un budget ameublement.